Виды сервитутов по российскому законодательству
Согласно российскому законодательству, сервитуты делятся на два основных вида: частные и публичные.
Частный сервитут
Устанавливается в интересах конкретного лица или группы лиц (например, собственника соседнего участка, которому нужен проход или проезд через чужую территорию).
Частный сервитут может быть установлен для:

• обеспечения прохода и проезда через соседний участок,
• прокладка и эксплуатация коммуникаций (ЛЭП, трубопроводы, связь),
• водоснабжения и мелиорации,
• других нужд, которые невозможно удовлетворить без установления сервитута.

Публичный сервитут
Устанавливается в интересах неопределенного круга лиц, государства или местного населения. Это право ограниченного пользования чужим земельным участком для общественных нужд.
Публичные сервитуты могут устанавливаться для:

• доступа к памятникам природы, истории, культуры,
• проведения поисковых и научно-исследовательских работ,
• предоставления права охоты, рыболовства,
• прохода или проезда к местам общего пользования,
• прокладки и эксплуатации общественных коммуникаций,
• в других случаях, предусмотренных законом.

Дополнительные классификации
Помимо основного деления на частные и публичные, сервитуты могут различаться по следующим признакам:

• По сроку действия: срочные (на определенный срок) и бессрочные (постоянные).
• По возмездности: платные (с компенсацией собственнику) и бесплатные (безвозмездные, по закону или по соглашению сторон).

По объекту сервитута
Хотя в российском законодательстве основное внимание уделяется земельным сервитутам, в практике встречаются и другие их разновидности:

• земельные,
• водные (право прохода к водоемам, водопоя),
• воздушные (например, прокладка ЛЭП над участком),
• лесные (право прохода через лесной участок),
• гражданские (право прохода через здание).

Итоговая таблица


Особенности регулирования

• Перечень оснований для установления сервитута в России открыт, что позволяет устанавливать сервитуты для любых нужд, если они не нарушают права собственника и соответствуют закону.
• Все сервитуты подлежат обязательной государственной регистрации, за исключением некоторых публичных сервитутов, установленных нормативными актами.

Таким образом, согласно российскому законодательству, сервитуты бывают двух видов — частные и публичные, а внутри каждого вида — множество вариантов по целям, срокам и условиям использования

1. Консультации по вопросам сервитутов

• Анализ ситуации клиента и определение необходимости сервитута
• Подбор оптимального вида сервитута (частный/публичный, срочный/бессрочный)
• Оценка рисков и расчёт потенциального ROI для клиента

2. Юридическое сопровождение оформления сервитута

• Подготовка и согласование документов для установления сервитута
• Проведение переговоров с владельцами участков и заинтересованными лицами
• Представление интересов клиента в государственных и муниципальных органах
• Регистрация сервитута в Росреестре

3. Судебное сопровождение

• Подготовка исковых заявлений и других процессуальных документов
• Представительство в судах при спорах о сервитутах (установление, изменение, прекращение)
• Обжалование отказов и неправомерных действий органов власти

4. Оценка и аудит объектов

• Юридическая экспертиза земельных участков и объектов недвижимости на предмет возможности установления сервитута
• Оценка стоимости сервитута для целей компенсации или выкупа
• Анализ влияния сервитута на стоимость и ликвидность объекта

5. Сопровождение сделок и переговоров

• Организация и сопровождение сделок по установлению сервитута (в том числе с участием нескольких сторон)
• Согласование условий сервитута между всеми участниками
• Разработка индивидуальных схем взаимодействия для достижения максимального ROI

6. Сопровождение инфраструктурных и инвестиционных проектов

• Комплексное сопровождение проектов, требующих установления сервитутов (строительство, прокладка коммуникаций, развитие территорий)
• Взаимодействие с государственными и муниципальными структурами по вопросам публичных сервитутов
• Оптимизация затрат и минимизация рисков, связанных с ограничениями по сервитуту

7. Постсервисное обслуживание и сопровождение действующих сервитутов

• Мониторинг соблюдения условий сервитута
• Урегулирование споров по исполнению сервитута
• Сопровождение процедур изменения или прекращения сервитута

Если для клиента важен максимальный ROI, мы всегда анализируем параметры сделки и предлагаем только те решения, которые соответствуют этому критерию, а также обсуждаем любые факторы, которые могут снизить эффективность инвестиций.

Повышение рыночной стоимости актива: особенности проектов с сервитутами
Что такое сервитут и как он влияет на стоимость
Сервитут — это ограниченное вещное право, предоставляющее третьим лицам возможность пользоваться частью чужого земельного участка или объекта недвижимости для конкретных целей (проезд, прокладка коммуникаций и т. д.). В российском праве сервитут всегда оформляется как обременение, и его наличие влияет на рыночную стоимость актива.
Как сервитуты обычно влияют на стоимость
В большинстве случаев сервитут снижает рыночную стоимость объекта, поскольку ограничивает права собственника и уменьшает спектр возможного использования участка. Оценка рыночной стоимости с учетом сервитута требует учета:

• площади, занимаемой сервитутом;
• характера и срока действия обременения;
• потеря дохода или упущенная выгода собственника;
• особенности использования участка после установления сервитута.

Когда сервитут может повысить стоимость актива
Однако в ряде случаев сервитут может повысить рыночную стоимость актива или обеспечить рост доходности для собственника:

• Создание дополнительной инфраструктуры: например, сервитут на прокладку дороги или коммуникаций может повысить доступность участка, сделать его более привлекательным для покупателей или арендаторов, что увеличивает его рыночную стоимость.
• Повышение полезности участка: если сервитут позволяет использовать участок более эффективно (например, обеспечивает проезд к ранее изолированным землям), ценность актива возрастает.
• Синергия для смежных объектов: в случае объединения нескольких участков через сервитут (например, общий коридор для коммуникаций) стоимость каждого из них может увеличиться за счет совместного использования инфраструктуры.

Методы оценки влияния сервитута на стоимость
Для объективной оценки используются три основных подхода:

• Сравнительный: анализируются сделки с аналогичными участками с сервитутом и без него, разница в цене отражает влияние обременения.
• Доходность: рассчитывается изменение ожидаемых денежных потоков от использования участка до и после установления сервитута. Если сервитут открывает новые возможности для получения дохода (например, сдача части участка в аренду под инфраструктуру), стоимость может вырасти.
• Затратный: оцениваются дополнительные расходы или экономия, связанные с наличием сервитута.

Ключевые параметры для роста ROI
Для проектов с целью повышения ROI (>100% годовых) важно:

• выбирать такие виды сервитутов, которые не ограничивают, а расширяют возможности использования участка;
• оформлять сервитуты, повышающие ликвидность и привлекательность актива для рынка (например, сервитуты на коммуникации, дороги, доступ к водным объектам);
• учитывать юридические риски и правильно оформлять права, чтобы избежать споров и дополнительных расходов.

Что обязательно нужно обсудить при оформлении сервитута

• Сервитут не всегда повышает стоимость — если он ограничивает ключевые сценарии использования, рентабельность инвестиций может снизиться.
• Важно просчитывать не только прямые доходы, но и косвенные эффекты: рост ликвидности, снижение рисков простоев, повышение привлекательности для арендаторов.
• Необходимо учитывать региональные особенности рынка и требования российского законодательства, чтобы не попасть под ограничения или санкции.

Вывод
Правильно оформленный сервитут может стать инструментом повышения рыночной стоимости актива и роста рентабельности инвестиций, если он создает дополнительные возможности для эффективного использования недвижимости. Однако каждый случай требует индивидуального анализа, профессиональной оценки и учета всех юридических и экономических нюансов.